잠실주공5단지, 토지거래허가구역 확대에도 불구하고 신고가 행진…왜?

규제에도 꺾이지 않는 잠실주공5단지의 상승세

서울 송파구 잠실주공5단지가 정부의 토지거래허가구역(토허구역) 확대 지정에도 불구하고 연일 신고가를 경신하며 강한 상승세를 보이고 있다. 일반적으로 토허구역 지정은 부동산 시장에 직접적인 제동을 거는 규제 정책 중 하나로, 지정 지역 내 아파트를 매매할 경우 실거주 요건을 충족해야만 거래가 가능해지는 등 거래 자체에 제약이 많아지기 때문에 시장 가격을 안정시키는 효과를 기대하게 된다.

하지만 이러한 제도적 규제에도 불구하고 잠실주공5단지의 경우 전혀 다른 양상을 보이며 오히려 신고가가 잇따르고 있는 것이다. 이는 단지의 특수성과 재건축에 대한 기대감, 그리고 입주권을 받을 수 있는 기회의 희소성 등이 복합적으로 작용한 결과로 풀이된다.

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연이은 신고가 갱신…40억 돌파도 시간문제?

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 잠실주공5단지 전용면적 82㎡(15층, 약 36평)는 지난달 29일 39억7500만원에 거래되며 이전 최고가를 넘어섰다. 이는 불과 3개월 전인 1월의 거래가(34억7500만원)보다 5억 원 이상 상승한 가격이며, 2월엔 35억7500만원, 같은 3월 8일에도 38억2500만원에 거래되는 등 지속적으로 가격이 오르고 있다.

특히 3.3㎡당 가격이 1억 원을 넘긴 전용 76㎡(약 34평형) 역시 지난달 25일 35억6700만원에 거래되며 또 하나의 최고가를 기록했다. 이렇게 거래가들이 연일 최고점을 찍으며, "40억 클럽" 진입 역시 가시권에 들어왔다는 평가가 나오고 있다.

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규제에도 꺾이지 않는 이유는 ‘재건축 기대감’

잠실주공5단지는 이미 수년 전부터 대규모 재건축 계획이 예고된 단지로, 해당 단지는 향후 최고 70층 규모, 총 6491가구로 탈바꿈할 예정이다. 사업성에서도 유리한 평가를 받고 있는데, 기존 용적률이 약 134% 수준으로 낮아 향후 용적률 상향에 따른 수익성 개선 여지가 충분하다.

여기에 지하철 2호선과 8호선이 교차하는 잠실역 역세권이라는 입지 조건, 한강변이라는 희소성까지 갖추고 있어 수요자 입장에서는 단순히 거주 목적을 넘어 투자 가치까지 높게 평가받고 있다.
부동산 전문가들은 “이후 재건축 완료 시, 잠실의 대장주 역할을 하게 될 가능성이 높다”며 “기존 잠실 3대장(엘스·리센츠·트리지움)을 넘어설 신축 브랜드 아파트로 자리잡을 것”이라는 전망을 내놓고 있다.

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입주권 확보의 마지막 기회…'막차' 수요 집중

현재 신고가 행진의 배경에는 단순한 시장 기대감 외에 제도적 변화도 자리잡고 있다. 바로 입주권 취득 요건 강화가 예정되어 있기 때문이다.
잠실주공5단지 조합은 올해 안으로 사업시행계획인가 신청을 목표로 두고 있으며, 이 절차가 마무리되면 입주권 취득 조건이 한층 까다로워진다.
구체적으로는 인가 이후부터는 10년 이상 보유하고 5년 이상 실거주한 1가구 1주택자가 내놓은 매물만 입주권이 부여되며, 이 요건을 충족하지 않은 거래의 경우 현금청산 대상이 되기 때문에, 사실상 실거주자가 아닌 이상 입주권 확보는 매우 어렵게 된다.

이에 따라 현재는 그 이전, 즉 지금이 사실상 '입주권 막차'에 올라탈 수 있는 마지막 시기라는 판단 하에 수요가 몰리고 있는 것으로 분석된다. 잠실 인근 중개업소 관계자는 “실거주가 어려운 조건에서도 지금이라도 매입을 해두겠다는 수요가 존재한다”며 “입주권을 노리는 움직임이 적잖다”고 설명했다.

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시장 전문가들의 시각

최환석 하나은행 부동산투자자문센터장은 “잠실주공5단지는 재건축 이후 잠실의 신흥 대장 단지로 부상할 가능성이 크다”며 “기존 재건축 아파트의 연한이 점점 차는 시점에서, 초신축 단지에 대한 수요가 유입될 수밖에 없다”고 말했다.

다만 최 센터장은 “실거래량이 매우 적은 상황이기 때문에, 개별 거래 가격이 곧바로 시세로 이어지는 구조는 신중히 봐야 한다”고 덧붙이며 “특히 토허구역으로 지정된 이상 실거주 의무로 인한 생활 불편함도 충분히 고려돼야 한다”고 조언했다.

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결론: 규제보다 강한 기대심리

잠실주공5단지의 사례는 정부의 규제가 반드시 가격을 억누르지는 않는다는 사실을 다시 한번 보여주고 있다. 특히 재건축이라는 명확한 목표가 존재하고, 입지적 희소성과 개발 사업의 가시성이 뚜렷한 단지의 경우, 일시적인 규제는 오히려 수요를 자극하는 반작용을 일으킬 수 있다.

결국 현재의 잠실주공5단지는 규제보다도 '기회'에 민감하게 반응하고 있는 시장의 전형적인 모습이라 볼 수 있다. 부동산 시장에서 수요는 항상 "지금이 마지막 기회일지도 모른다"는 심리에 크게 좌우되며, 잠실주공5단지는 그 심리를 자극하기에 충분한 조건을 갖추고 있다.

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