보증금반환보증, 임대사업자와 세입자가 반드시 알아야 할 핵심 가이드

전세사기 피해 급증… 보호장치의 중요성 부각

전세사기 피해가 매년 심각한 사회 문제로 대두되면서, 세입자들이 보증금을 안전하게 지키기 위한 방법에 대한 관심이 그 어느 때보다 높아졌다. 국토교통부 전세사기피해지원위원회가 발표한 자료에 따르면, 2024년 4월 기준 전세사기 피해자로 공식 인정된 인원만 2만8000명이 넘는 것으로 나타났다.

이러한 상황에서 주목받는 제도가 바로 보증금반환보증이다. 계약 종료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 주택도시보증공사(HUG)가 먼저 보증금을 지급하고 이후 집주인에게 구상권을 청구하는 방식이다. 이는 세입자 보호를 위한 최소한의 안전장치로 평가받고 있다.

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보증금반환보증이란? 제도 구조와 적용 방식

보증금반환보증은 전세 계약이 종료되었을 때 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못하는 상황에 대비한 금융 상품이자 공공제도다. 가입 주체에 따라 두 가지 형태로 나뉜다.

• 세입자가 가입할 경우 → 전세보증금반환보증
• 임대사업자가 가입할 경우 → 임대보증금보증

특히 등록 임대사업자의 경우, ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 임대보증에 의무 가입해야 하며, 이로 인해 세입자의 권익 보호가 보다 강화된다. 임대사업자는 취득세 감면 등 각종 세제 혜택을 받는 대신, 세입자의 전세보증금 반환에 대한 책임도 함께 지는 구조다.

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보증료는 누가 부담하나? 실제 부담 구조와 실무

현행법에 따르면, 임대보증 가입 시 보증료는 임대사업자가 75%, 세입자가 25%를 분담하도록 되어 있다. 하지만 실무적으로는 대부분의 임대사업자가 전액을 선납하고, 세입자 부담분은 임대료에 포함시켜 정산하는 방식이 보편적이다. 이는 납부고지서에 명시되며, 세입자가 따로 고지받게 된다.

만약 집주인이 보증금반환보증 가입을 세입자에게 요청할 경우, 해당 보증 수수료를 대신 납부할 수 있으며, 이는 계약 특약으로 명시해 문제를 방지할 수 있다.

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의무가입 예외, 임대사업자가 보증 가입 안 해도 되는 경우

모든 임대사업자가 보증금반환보증을 반드시 가입해야 하는 것은 아니다. 다음과 같은 예외가 존재한다.

1. 세입자가 직접 전세보증금반환보증에 가입했을 경우
2. 보증금이 지역별 소액임차보증금 기준 이하이고, 세입자가 임대보증 미가입에 동의한 경우

예를 들어, 서울 지역 기준으로 전세보증금이 1억6500만 원 이하이고, 세입자가 동의하면 임대보증 가입이 면제된다. 다만 이 경우 세입자는 최우선변제금(서울 기준 5500만 원)까지만 보장받을 수 있고, 나머지 금액에 대해서는 손실 위험이 존재한다.

그래서 전문가들은 소액임차보증금 요건에 해당하더라도 보증에 가입할 것을 적극 권장한다. 실제로 전세사기 피해자 중 상당수가 소액임차보증금에만 의존하다 손해를 본 사례가 다수다.

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세입자는 보증금반환보증 가입 요청을 반드시 따라야 하나?

결론부터 말하면, 세입자는 집주인의 요청에 반드시 따를 의무는 없다. 보증 가입 의무는 집주인인 임대사업자에게 있다. 따라서 세입자는 자발적으로 전세보증금반환보증에 가입할 수 있지만, 강제적으로 가입을 요구받을 의무는 없다.

다만 세입자가 자발적으로 가입하고, 이에 따라 임대사업자의 임대보증 가입이 면제된다면, 보증료 전액은 집주인이 부담하는 것이 원칙이다. 이 경우 특약사항에 ‘보증료 전액 집주인 부담’임을 명시하는 것이 필요하다.

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보증료 납부 확인 방법과 위반 시 제재는?

보증료가 실제로 납부되었는지, 임대사업자가 제대로 보증에 가입했는지 확인하고 싶다면 해당 지자체(구청)의 임대사업 담당 부서에 문의하는 것이 가장 확실하다.

해당 부서에서는 집주인의 보증 가입 여부 및 보증료 납부 내역, 세입자에게 보증료가 정상 지급되었는지 등을 확인하고, 필요 시 증빙 자료를 제출받는다. 만약 집주인이 보증료를 납부하지 않거나 세입자에게 지급하지 않았다면, **민간임대주택법 위반으로 과태료(임대보증금의 10%)**가 부과될 수 있다.

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집주인이 임대사업자인지 확인하는 방법

1. 렌트홈(국토교통부 임대등록시스템)에서 확인
   • ‘임대주택 찾기’ 기능을 통해 집주인의 등록 여부를 조회 가능
   • 주소나 조건 입력 후 검색 가능
2. 등기부등본 발급
   • 법인 소유 여부 확인 가능. 법인은 등록 임대사업자로 의무 등록 대상임
   • 개인은 등기부등본에서 확인 불가하므로, 중개사 확인 필요
3. 공인중개사에게 문의
   • 중개인이 임대사업자 여부를 확인할 수 있으며, 계약서 작성 시 협의 가능

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마무리하며

보증금반환보증 제도는 단순한 금융 상품이 아닌, 전세사기 위험이 큰 현실에서 세입자가 최소한의 재산을 보호받을 수 있는 강력한 장치다. 하지만 제도에 대한 이해 부족이나 잘못된 정보로 인해 많은 세입자와 임대사업자 간의 갈등이 발생하고 있다.

특히 임대사업자는 본인의 법적 의무를 명확히 이해하고, 세입자와의 신뢰 기반 계약을 위해 적극적으로 보증 가입과 보증료 정산을 처리해야 한다. 세입자 또한 관련 권리와 책임을 정확히 알고, 보증 가입 여부와 수수료 부담 방식 등에 대해 꼼꼼히 확인하는 것이 중요하다.

전세 계약 전, 반드시 보증금반환보증 제도에 대한 정보를 확인하고 대비하는 것이 전세사기 예방의 첫걸음이다.

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관련 링크

• 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환보증 안내 https://www.khug.or.kr/index.jsp

 

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