부동산 실거래가 신고제도 위반 사례 정리 보고서

실거래가 신고제도란 무엇인가?

부동산 시장의 투명성을 높이기 위해 도입된 제도가 바로 실거래가 신고제도다. 이는 주택, 토지, 상가 등 부동산을 거래할 때 실제 거래한 가격과 정보를 정해진 기한 내에 정부에 신고하도록 의무화한 제도이다.

부동산 가격은 지역 경제와 가계 재산에 큰 영향을 미치기 때문에, 이를 왜곡하거나 조작할 경우 막대한 사회적 손실을 유발할 수 있다. 이에 따라 국토교통부는 2006년부터 실거래가 신고를 제도화했고, 2020년 이후부터는 허위 신고 및 지연 신고에 대한 처벌도 대폭 강화되었다.

하지만 여전히 다양한 편법이 존재하며, 고의적 누락·조작 사례도 발생하고 있다. 본 보고서에서는 최근 적발된 위반 사례들을 통해 실거래가 신고제도의 위반 유형과 실질적인 처벌 수준을 정리해본다.

---

실거래가 신고제도 위반 시 어떤 처벌을 받게 되나?

실거래가 신고제도를 위반하면 경고 수준의 행정지도에 그치지 않는다. 다음과 같은 법적 처벌이 가능하다.

• 거짓 신고 시: 500만 원 이하의 과태료 또는 3년 이하 징역/3,000만 원 이하 벌금
• 지연 신고 시: 기한 초과에 따라 최대 500만 원의 과태료
• 가격 조작 유도 시: 탈세 및 시세 조작으로 간주되어 별도 형사처벌 대상
• 명의 차용 거래: 거래 자체가 무효로 처리되며 양측 모두 처벌 가능

특히 2021년 이후 국토부는 ‘실거래 조작 단속 강화 방침’을 발표하며, 부동산 신고 전산망을 AI 기반으로 분석하고 국세청과 연계 조사도 병행하고 있다.

---

위반 사례 ① 시세 조작을 위한 허위 고가 신고

서울 강남구의 한 아파트 거래에서, 매도인과 매수인이 실제로는 12억 원에 거래하면서도 신고가는 15억 원으로 허위 신고한 사례가 적발되었다. 이 거래의 목적은 인근 단지 시세를 끌어올려 보유 주택의 가치 상승을 유도하는 것이었다.

국토부 조사 결과, 이후 같은 단지에서 고가 신고 후 실제 거래 없이 계약 파기가 반복되었다는 점이 확인되었고, 관련자는 허위 신고 혐의로 3,000만 원 벌금과 조세 회피 혐의 조사까지 받게 되었다.

이처럼 실거래가 신고제도를 악용해 지역 시세를 왜곡하는 행위는 단순 처벌을 넘어서, 부동산 시장의 신뢰 자체를 무너뜨리는 중대한 위법행위다.

---

위반 사례 ② 다운계약서를 통한 양도세 탈루

경기도 성남시의 한 사례에서는, 매도인이 8억 원에 거래한 아파트를 5억 원에 신고한 것이 적발됐다. ‘다운계약서’라 불리는 이 방식은 양도소득세를 줄이기 위해 매매가를 실제보다 낮춰 신고하는 전형적인 수법이다.

하지만 해당 사례는 거래 당사자가 실제 금전 거래 내역을 계좌이체로 남겨두었고, 국세청 세무조사에서 이 금액 차이가 확인되며 결국 과세당국에 의해 과태료 4,000만 원과 세금 추징 처분을 받았다.

실거래가 신고제도는 세금 부과 기준 자료로도 활용되므로, 이를 조작할 경우 조세포탈죄로까지 확대될 수 있다는 점에서 더욱 주의가 필요하다.

---

위반 사례 ③ 명의 빌려서 위장 거래

또 다른 사례로, 미성년 자녀 명의로 주택을 매입한 뒤 실거래가 신고는 부모 명의로 진행한 사건이 있다. 해당 거래는 자금출처를 숨기기 위한 위장 거래로 간주되었고, 이 과정에서 허위계약서, 대리인 서명 위조 등의 범죄도 함께 수반되었다.

결과적으로 이 거래는 실거래 취소 처리되었고, 해당 가족은 명의신탁법 위반, 공문서 위조 혐의로 형사처벌을 받게 되었다.

이처럼 실거래가 신고제도는 단순한 신고 의무를 넘어 자금 추적과 투기 방지까지 목표로 하고 있기 때문에, 거래 당사자 외에도 자금 제공자, 대리인까지 모두 조사 대상이 될 수 있다.

---

실거래 신고 위반, 어떤 유형이 가장 많을까?

국토부가 발표한 2023년 실거래 위반 사례 유형 통계에 따르면 다음과 같은 위반 유형이 가장 빈번했다.

• 허위 계약서 작성 (35.2%)
• 지연 신고 또는 누락 신고 (27.5%)
• 다운계약 또는 업계약 (22.8%)
• 명의 차용 등 위장거래 (9.1%)
• 기타 오류·중복 신고 (5.4%)

특히 청약과 결합된 허위 계약 사례가 늘어나면서, 전매제한 회피 목적의 허위 신고도 새롭게 주목받는 위반 유형으로 떠오르고 있다.

---

마무리하며

실거래가 신고제도는 단순한 행정 절차가 아니라, 부동산 시장의 공정성과 투명성을 지키는 필수 시스템이다. 실제 거래 가격이 정확히 반영되어야만 정확한 시세 형성, 공정 과세, 투기 방지가 가능해진다.

위반 시 단순 과태료를 넘어 형사처벌과 세무조사로 이어질 수 있는 만큼, 부동산 거래를 계획하거나 중개할 경우 실거래가 신고에 대해 정확히 이해하고 철저히 지키는 것이 필수다.

부동산 시장의 신뢰 회복은 개인의 투명한 거래부터 시작된다.

---

 

보증금반환보증, 임대사업자와 세입자가 반드시 알아야 할 핵심 가이드

 

부동산 규제지역 해제 조건과 시장 반응 정리

 

암호화폐 지갑 종류와 보안 설정 순서 정리 방법을 알아보자