아파트 제로에너지 의무화, 본격 시행 임박…건설·수요자 영향은?

6월 말부터 민간 공동주택도 ZEB 기준 의무화 적용

정부가 오는 6월 말부터 민간 아파트를 포함한 일정 규모 이상의 민간 건축물에도 ‘제로에너지건축물(ZEB, Zero Energy Building)’ 설계를 의무화하면서 부동산 시장의 새로운 전환점이 될 전망이다. 국토교통부에 따르면, 이번 제도는 1000㎡ 이상 민간 건축물과 30세대 이상 민간 공동주택에 대해 ZEB 5등급 수준의 설계를 의무화하는 것이 골자다.

이는 건물의 단열 성능을 극대화하고 태양광 등 신재생에너지 설비를 활용해 전체 에너지 소비량을 최소화함으로써, 장기적으로는 ‘탄소중립 2050’ 달성을 위한 정부 정책의 일환이기도 하다.

제로에너지건축물(ZEB)이란?

제로에너지건축물은 건물에서 소비하는 에너지와 태양광 등으로 생산하는 에너지를 합산해 에너지 사용량이 ‘제로(0)’가 되는 건축물을 뜻한다. 에너지 자립률에 따라 ZEB는 총 5등급으로 나뉘며, 1등급은 100% 이상 자립, 5등급은 20~40% 미만 자립률을 나타낸다.

이번에 민간 아파트에 적용되는 기준은 5등급보다 다소 완화된 수준으로, 에너지 자립률 약 13~17% 수준을 만족하면 된다. 공공주택의 경우 이미 2023년부터 ZEB 5등급 인증 의무화가 시행 중이다.

건설업계의 우려와 분양가 상승 논란

정부의 제도 시행 취지에 대해 건설업계는 원칙적으로 동의하면서도, 시기적 부담과 분양가 상승 문제를 우려하고 있다. 현재 주택 시장은 고금리와 경기 침체로 전반적인 분양시장 분위기가 위축된 상태다. 여기에 고성능 단열재, 고효율 창호, 태양광 설비 등 추가 설비 설치로 인해 공사비가 상승하면 분양가 인상은 불가피하다는 것이 업계의 주장이다.

국토부 역시 해당 기준을 충족할 경우 전용 84㎡ 기준 가구당 약 130만원의 건축비 상승이 있을 것으로 분석하고 있다. 다만, 정부는 연간 약 22만원의 에너지 비용 절감 효과를 들어, 약 6년 이내에 공사비 증가분을 상쇄할 수 있다고 설명한다.

하지만 업계는 “정부의 시뮬레이션은 대부분 25층 기준이지만, 최근 아파트는 40~50층 이상 초고층이 일반적이다. 옥상 면적만으로는 태양광 패널 설치가 어려워 외벽까지 활용해야 하고, 이로 인해 건물 외관 디자인 제한, 추가 공사비 발생 등이 불가피하다”고 주장한다.

또한 태양광 설치 자체도 일조권, 경관, 주민 민원 등 다양한 복합적인 문제가 얽혀 있어 현실적인 시행에 어려움이 많다는 지적이 나온다.

정부의 보완책과 대체 방안 검토

국토부는 이러한 우려를 해소하기 위해 ‘신재생에너지 대체 인정 방안’을 마련할 계획이다. 예를 들어, 건축물 부지 외부에 별도로 태양광 설비를 설치하거나, 부족한 자립률을 충족하기 위해 신재생에너지 공급인증서(REC)를 구매할 수 있도록 하는 방안이 논의되고 있다.

이러한 유연한 제도 운영은 ZEB 제도의 도입 취지를 살리면서도 실질적인 건설 현장의 부담을 줄이기 위한 조치로 해석된다.

또한, 민간의 신재생에너지 설비 투자 확대를 유도하고 관련 기술 발전을 통해 중장기적으로는 설계 및 시공 비용을 점진적으로 낮추는 것도 주요 목표 중 하나다.

수요자 측면의 부담과 기회 요인

건설비 증가로 인한 분양가 상승은 궁극적으로 수요자의 부담으로 이어질 수 있다. 그러나 ZEB 설계가 적용된 주택은 장기적인 에너지 비용 절감 외에도, 단열 성능 개선, 실내 온도 유지 등으로 주거 쾌적성도 향상될 수 있다는 점에서 긍정적인 평가도 나온다.

특히 글로벌 친환경 기준 강화, ESG 경영 기조 확산 등과 맞물려 탄소 절감 건축물은 부동산 시장에서도 프리미엄 요소로 작용할 가능성이 높다. 이미 일부 지역에서는 제로에너지 인증을 받은 단지가 중장기적으로 시세 방어에 유리한 사례도 나타나고 있다.

주택 구매를 고려 중인 소비자라면, 해당 단지가 ZEB 설계를 적용받았는지 여부도 앞으로 중요한 체크포인트가 될 수 있다.

마무리하며

아파트 제로에너지 의무화는 단순한 건축 기준 강화에 그치지 않는다. 기후 변화 대응, 에너지 절약, 지속 가능한 도시 설계를 위한 중요한 정책적 전환이다. 건설업계의 비용 부담, 소비자의 초기 분양가 우려는 분명 존재하지만, 정부의 보완책 마련과 민간의 기술 혁신이 함께 이뤄진다면 장기적으로는 보다 지속 가능하고 친환경적인 주거 환경 조성에 기여할 수 있을 것이다.

 

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