대선 이후 부동산 전망, 거래절벽 끝에 변화가 올까?

대선 앞두고 멈춰 선 서울 부동산 시장

2025년 조기 대선을 앞두고 서울을 비롯한 수도권 부동산 시장이 사실상 ‘개점휴업’ 상태에 접어들고 있다. 정치적 불확실성과 금리, 대출 규제 등 거시경제 변수가 동시에 작용하면서 매도·매수자 모두 눈치 보기 모드에 들어간 모습이다. 특히 서울 강남권, 용산, 송파 등 주요 고가 아파트 밀집 지역을 중심으로 매매 거래량이 급감하고 있다.

서울 동작구 흑석동 ‘아크로리버하임’ 단지 내 한 공인중개사는 “매수 문의는 가끔 있지만, 집주인들이 직전 최고가보다 높은 가격을 고수하다 보니 실질적인 거래가 거의 없다”며, “사실상 시장은 정지 상태”라고 말했다.

이처럼 현재 서울 아파트 시장은 일종의 정치·경제 복합 관망장세에 빠져들고 있다.

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토지거래허가제 재지정, 금리 정책도 시장에 부담

지난 2월 서울시는 일부 지역의 토지거래허가구역을 해제하며 거래 활성화를 도모했다. 실제로 그 효과는 단기간에 나타났다. 서울 아파트 거래량은 2월 6,550건에서 3월 9,919건으로 크게 증가했다.

그러나 4월 다시 토지거래허가구역이 확대 재지정되면서 거래량은 급격히 꺾였다. 4월 거래량은 4,562건으로, 불과 한 달 만에 절반 넘게 줄어들었다. 특히 고가 주택 거래가 많은 강남 3구 및 용산의 거래량은 다음과 같이 급감했다.

• 강남구: 812건 → 70건
• 서초구: 538건 → 13건
• 송파구: 888건 → 100건
• 용산구: 194건 → 24건

이러한 상황은 단순한 일시적 현상이 아니라 구조적인 위축으로 해석할 수 있다. 대출 규제 강화, 금리 정책 불확실성, 그리고 공급 축소 우려가 겹치면서 부동산 시장은 심리적으로도 얼어붙었다.

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매수 심리 위축… 수요보다 공급 많아진 ‘역전 현상’

한국부동산원에 따르면, 5월 셋째 주 기준 서울 아파트 매매수급지수는 98.8을 기록했다. 이 지수는 100을 기준으로 수요와 공급의 비율을 나타낸다. 100 미만이면 공급(팔려는 사람)이 수요(사려는 사람)보다 많다는 의미다.

• 3월 셋째 주: 100.6
• 5월 첫째 주: 98.1
• 5월 둘째 주: 98.3
• 5월 셋째 주: 98.8

최근 몇 주간 소폭 상승세를 보이긴 했지만, 여전히 기준선인 100을 넘지 못하고 있다. 이는 시장이 여전히 ‘사는 사람보다 파는 사람이 많다’는 상황임을 보여준다. 수요자의 심리가 꺾인 가운데, 공급자 역시 적극적으로 가격을 조정하지 않으면서 거래 공백은 더욱 길어지고 있다.

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‘정치 리스크’로 불확실성 최고조…대선 이후 달라질까?

윤석열 전 대통령의 탄핵 이후, 국내 정치 지형은 격동의 시기로 접어들었다. 조기 대선을 앞둔 현 시점에서, 시장은 차기 정부의 부동산 정책에 극도로 민감하게 반응하고 있다.

권대중 서강대 부동산학과 교수는 “대선 이전까지는 시장 참여자들이 제한적으로 움직일 가능성이 크다”며, “차기 정부가 어떤 규제 완화나 공급 확대 정책을 내놓을지에 따라 시장 흐름이 결정될 것”이라고 분석했다.

특히 다음과 같은 정책 변수들이 시장을 좌우할 것으로 보인다.

• 대출 규제 완화 여부
• 종부세, 양도세 등 세금 정책 변화
• 청년·신혼부부 대상 주택 금융 정책
• 공공 및 민간 주택 공급 확대 방안

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공급은 줄고, 심리는 얼어붙고…전세시장까지 영향

거래가 끊기자 자연스럽게 전세시장에도 여파가 미치고 있다. 전세 거래가 늘지 않으면 세입자들은 매매로의 전환도 꺼리게 되고, 집주인들은 매물을 전세로 돌리는 악순환이 반복된다. 실제로 서울 일부 단지에서는 전세가격이 소폭 하락하며 전세 수요 위축 조짐까지 보이고 있다.

이런 흐름은 부동산 시장의 ‘사이클 정체기’로 이어질 수 있으며, 대선 결과와 새 정부의 정책에 따라 다시 상승세로 반전되거나, 장기 조정기에 접어들 수 있다는 분석이 나온다.

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대선 이후 부동산 전망: 관망세 끝에 찾아올 분기점은?

대선 이후 부동산 시장의 향방은 결국 새 정부가 어떤 신호를 주느냐에 따라 결정될 것이다. 실수요자들은 정책이 구체화되기를 기다리고 있으며, 투자자들은 금리와 세금 변화를 주시하고 있다.

전문가들은 다음과 같은 시나리오를 제시한다.

1. 정책 불확실성 해소 시 단기 반등 가능성
   • 대출 규제 완화, 양도세 완화 등이 선제적으로 이뤄질 경우 잠재 수요가 매수로 이어질 수 있다.
2. 공급 정책 강화 시 중장기 안정화
   • 신규 택지 개발, 재건축·재개발 활성화 방안 등 공급 확대 정책이 뒷받침되면 시장은 안정세로 접어들 수 있다.
3. 금리 추가 인상 또는 긴축 지속 시 하방 압력
   • 글로벌 경제 불확실성이 지속되고 금리가 예상보다 더 오를 경우, 수요 위축은 더 심화될 수 있다.

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참고할 만한 관련 자료

• 한국부동산원 - 주간 아파트 가격동향  www.reb.or.kr

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결론: 대선 이후의 ‘첫 시그널’이 시장을 움직인다

대선 이후 부동산 전망은 한마디로 ‘정책의 시그널’에 달려 있다. 현재는 거래 없는 관망세, 수요 위축, 공급 제약 등으로 모두가 멈춰 있는 상황이지만, 단 한 가지 정책 발표가 시장 전체를 움직이는 방아쇠가 될 수 있다.

시장은 불확실성을 가장 싫어한다. 대선이 끝나고 차기 정부의 부동산 정책 방향이 뚜렷해지는 시점이 바로 시장 회복 또는 장기 조정 여부를 가르는 결정적 분기점이 될 것이다.

 

 

 

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