잠실주공 시공사 선정 임박. GS건설 단독 입찰로 유력

잠실우성1·2·3차 재건축 시공사 총회 7월 12일 확정

서울 송파구 잠실권 재건축 최대어 중 하나로 꼽히는 잠실우성1·2·3차 재건축 사업의 시공사 선정 총회 일정이 7월 12일로 확정되면서, 단독 입찰에 참여한 GS건설의 수주 가능성이 크게 높아졌다. 이 단지는 총 2,680세대 규모로, 총 공사비가 1조 6,934억 원에 달하는 대형 사업지다.

이번 사업은 압구정2구역과 더불어 도시정비업계 최대 규모 사업지 중 하나로 평가받고 있다. 그만큼 시공사 선정 결과가 서울 및 수도권 재건축 시장에 미치는 영향도 적지 않을 전망이다.

삼성물산 불참. GS건설 단독 입찰 배경은?

조합에 따르면, 5월 7일 마감된 2차 입찰에서도 GS건설만이 참여한 것으로 확인됐다. 조합 측은 “GS건설 단독입찰이지만, 한남4구역과 용산정비창 전면1구역 등 최근 시공사 선정 사례와 비교해도 손색없는 조건을 제시했다”고 밝혔다.

사실 조합은 지난해 9월에도 시공사 선정 첫 입찰을 진행했지만, GS건설만 참여하면서 유찰됐다. 당시 삼성물산도 참여를 검토했으나, 조건 완화 요구가 받아들여지지 않자 결국 입찰에 나서지 않았다. 이후 조합은 일부 조건을 완화해 같은 해 12월 재입찰을 진행했지만, 이 역시 GS건설의 단독 참여로 이어졌고, 조합은 유찰을 선언했다.

결국 올해 3월 재입찰과 이번 5월 2차 입찰 모두 GS건설이 단독으로 참여하게 되면서 사실상 시공권 확보가 유력해진 것이다.

파격 조건 제시한 GS건설. 조합원 부담 최소화 전략

GS건설은 경쟁사 없이 단독 입찰한 상황에서도 마치 삼성물산과의 경쟁을 의식한 듯, 파격적인 조건을 제시해 조합원들의 표심을 자극하고 있다.

가장 먼저 주목할 점은 공사비다. GS건설은 평당 869.9만 원의 공사비를 제시했는데, 이는 조합이 사전에 책정한 예정가인 920만 원보다 약 50만 원 저렴하다. 이를 통해 공사비 총액에서만 상당한 절감 효과를 기대할 수 있다.

설계 검토를 통해 약 1004평의 추가 분양면적을 확보한 것도 돋보인다. 지상 커뮤니티 공간 일부를 지하로 옮기고, 상가 면적을 조정해 추가 분양수익 약 700억 원을 창출했다. 이 수익은 곧 조합원의 분담금 절감으로 이어질 전망이다.

분담금 납부 방식, 이주비·사업촉진비 조건도 유리

GS건설은 조합원을 위한 분담금 납부 선택제를 도입했다. 입주 시점 또는 입주 후 2년, 4년 중 원하는 시점을 선택해 분담금을 납부할 수 있도록 한 것이다. 이는 유동성 확보 측면에서 조합원들에게 매우 유리한 조건이다.

이주비 조건도 주목된다. LTV 100%를 적용해 이주 부담을 덜었고, 잠실권역의 ‘엘리트 아파트’인 엘스, 리센츠, 트리지움 동일 평형 이주 시 최저 이주비를 보장하겠다고 명시했다.

또한 GS건설은 사업촉진비로 1조 원을 편성했다. 이는 외부 부동산 정책 변화나 경기 불확실성에 대비한 조치로, 사업의 안정성과 추진력을 동시에 확보할 수 있는 기반이 된다.

금융조건·보증수수료·기타 혜택까지 조합에 유리하게

GS건설이 제시한 금융조건은 타 사업지 대비 가장 경쟁력이 높은 것으로 평가된다. 조합사업비 전액에 대해 CD(91일물) 기준 이율 +0.0%를 적용했으며, 이는 사실상 무가산 금리로 자금을 조달하겠다는 의미다.

이는 삼성물산이 한남4구역에서 제시한 CD+0.78%, HDC현산이 용산정비창에서 제안한 CD+0.1%보다도 낮은 조건이다. 입찰보증금까지 포함한 전체 사업비 조달에서 조합의 금융비용 부담을 최소화하겠다는 전략이다.

추가적으로, 최초 분양가로 상가 및 아파트에 대한 대물변제를 약속하고, 철거 부산물 수익을 조합에 전액 귀속시킨다는 조건도 포함됐다. 대안설계 비용 및 HUG 보증수수료 또한 GS건설이 부담한다.

시공사 확정 시 잠실 재건축의 새로운 이정표 될 듯

GS건설은 세계적인 건축 설계사들과의 협업도 예고했다. SMDP, SKM, SWA, ARUP 등의 글로벌 파트너들과 협력해 잠실우성1·2·3차를 ‘랜드마크 단지’로 재탄생시키겠다는 구상을 밝혔다.

GS건설 관계자는 “이 사업은 단순한 아파트 건설이 아닌, 잠실을 대표하는 미래형 주거 공간 조성”이라며, “조합과의 협력을 통해 최적의 사업 추진과 조합원 이익 극대화를 실현할 것”이라고 말했다.

마무리

잠실우성1·2·3차 재건축은 현재 단독 입찰자인 GS건설의 수주가 유력한 가운데, 조합원들에게 유리한 조건이 대거 포함된 제안으로 주목받고 있다. 공사비 절감, 금융비용 최소화, 안정적 이주 조건 등 다각도의 전략이 제시된 이번 입찰 결과는 7월 12일 총회에서 확정될 예정이다.

잠실권 재건축 시장의 향방을 가를 이번 시공사 선정이 지역 부동산 시장 전체에 어떤 영향을 줄지 귀추가 주목된다.

 

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