스트레스 DSR 주담대 예외지역, 가계대출 규제 속 숨통이 트일까?

3단계 스트레스 DSR 전면 시행, 어떤 변화가 오는가

2024년 하반기부터 금융당국이 본격적으로 시행하는 3단계 스트레스 DSR 제도는 국내 가계대출 시장에 적지 않은 영향을 미칠 전망이다. 오는 7월 1일부로 전 금융권의 모든 가계대출에 ‘스트레스 금리’가 적용되면서, 대출 한도가 실질적으로 줄어들기 때문이다.

DSR(총부채원리금상환비율)은 대출자의 연간 원리금 상환액이 연소득에서 차지하는 비율로, 금융기관이 대출 가능 여부를 판단할 때 기준이 되는 지표다. 스트레스 DSR은 여기에 미래 금리 상승 위험을 반영한 가상의 금리를 더해 대출 한도를 더욱 보수적으로 산출하는 방식이다.

이 제도가 전면 시행되면 변동금리 또는 혼합금리 상품의 대출 한도가 큰 폭으로 줄어든다. 예를 들어 연봉 1억 원의 차주가 30년 만기, 금리 4.2% 조건의 혼합형 주담대를 받을 경우 기존보다 약 3천만 원 이상의 대출 한도 감소가 발생하게 된다. 이는 대출자 입장에서 분명히 체감 가능한 수준이다.

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스트레스 DSR 확대 적용에도 예외는 존재한다

하지만 모든 지역이 동일한 조건으로 적용받는 것은 아니다. 이번 3단계 제도 시행에서 눈여겨봐야 할 부분이 바로 **“스트레스 DSR 주담대 예외지역”**에 대한 내용이다. 금융당국은 수도권 외 지방의 주택담보대출에 대해서는 한시적으로 2단계 수준의 스트레스 금리를 유지하기로 결정했다.

즉, 수도권 주담대에는 1.5%의 스트레스 금리가 적용되지만, 지방 주담대에는 올해 말까지 0.75%의 스트레스 금리만 부과된다. 이는 최근 지방 건설경기의 둔화와 주택 거래 감소를 고려한 조치로, 시장 전반에 미치는 영향을 최소화하려는 취지로 해석된다.

결국, 스트레스 DSR 주담대 예외지역으로 분류된 지방에서는 대출 가능 금액이 수도권 대비 더 넉넉하게 유지되는 셈이다. 이는 지방 거주 실수요자에게 중요한 숨통이 될 수 있다.

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예외지역 지정의 배경과 의도

금융당국이 지방을 스트레스 DSR 주담대 예외지역으로 설정한 배경은 복합적이다. 우선, 최근 수도권을 중심으로 부동산 가격 상승세가 다시 살아나고 있는 반면, 지방은 전반적으로 침체 국면에 접어든 상황이다.

한국은행에 따르면 최근 주택가격전망지수는 전국적으로 상승 중이나, 지역별로 보면 서울과 수도권에 비해 지방의 반등 속도는 매우 더디다. 특히 지방 일부 지역에서는 미분양 주택 증가와 신규 분양 연기 등으로 지역 경기 악화 우려까지 제기되고 있다.

이러한 배경 속에서 금융당국이 동일한 기준으로 스트레스 DSR을 적용할 경우, 지방 실수요자의 대출 접근성이 과도하게 위축될 가능성이 크다. 따라서 스트레스 DSR 주담대 예외지역 제도는 시장의 균형을 유지하기 위한 일종의 안전장치 역할을 하게 된다.

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금리 인하기, '막차 수요'와 대출 과열 우려

현재 금융시장은 금리 인하 기조에 들어서고 있다. 실제로 시중은행의 주담대 금리는 하락세를 보이고 있으며, 이에 따라 가계대출 수요가 다시 활발해지는 흐름이 감지되고 있다. 5대 시중은행의 5월 상반기 가계대출만 하더라도 3조 원 가까이 증가했다.

이런 상황에서 스트레스 DSR 3단계 시행이 예고되자 ‘막차 수요’가 한꺼번에 몰리고 있다. 앞으로 대출 한도가 줄어들 것을 예상한 차주들이 미리 대출을 받기 위해 서두르고 있는 것이다. 그러나 정부는 이러한 수요 쏠림 현상 역시 금융 안정성 측면에서 예의주시하고 있다.

때문에 스트레스 DSR 주담대 예외지역 정책은 일종의 ‘온도조절기’ 역할도 한다. 수도권에선 과열을 억제하고, 지방에선 회복의 여지를 남겨두는 정책적 균형을 의도한 셈이다.

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실수요자 보호와 규제 사이의 균형점 찾기

금융당국은 실수요자 보호를 위해 일정 부분에서 유연한 정책을 병행하고 있다. 예컨대 1억 원 미만의 신용대출은 스트레스 DSR 적용 대상에서 제외했고, 지방 주담대 역시 스트레스 DSR 주담대 예외지역으로 관리하고 있다.

이러한 접근은 가계부채 총량을 관리하되, 시장 충격을 최소화하려는 전략이다. 하지만 이같은 유연한 조치가 지속 가능하려면, 근본적인 대출 증가 속도가 조절되는 것이 전제되어야 한다. 그렇지 않다면 금융당국은 추가적인 규제를 도입할 수밖에 없다.

예로, 주담대에 대한 위험가중치를 상향 조정하거나, 대출 만기 조건을 강화하는 등의 추가 조치가 검토될 수 있다. 즉, 지금의 예외 조치는 ‘유예’일 뿐이며, 시장 흐름에 따라 조정될 수 있다는 점도 명확히 인지해야 한다.

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지방 부동산 시장에 미치는 영향

지방 부동산 시장은 지금 예민한 조정 국면에 있다. 최근 토지거래허가구역 확대나 입주권·분양권 거래 위축 등으로 인해 수도권과의 격차는 더 커지고 있다. 이런 가운데, 스트레스 DSR 주담대 예외지역으로 지정된 지방은 실수요자 중심의 수요 회복이 기대된다.

특히 대구, 광주, 전주 등 일부 지방 도시는 미분양 감소와 전세가 회복 조짐이 나타나고 있는 만큼, 규제 완화에 따른 긍정적 신호가 포착될 수도 있다. 다만 이러한 흐름이 투기 수요로 이어지지 않도록 정책적 가이드라인은 병행돼야 한다.

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마무리하며

스트레스 DSR 주담대 예외지역 제도는 단순한 지역 차별적 규제가 아니라, 시장 균형과 실수요자 보호를 동시에 고려한 신중한 접근이라 볼 수 있다. 지방 주택시장은 여전히 회복이 필요한 단계이며, 이 시기에 과도한 규제가 더해질 경우 시장 위축을 초래할 수 있다.

따라서 당국의 이번 결정은 가계부채를 조절하면서도 지역 간 형평성을 확보하기 위한 전략적 조치다. 앞으로 시장의 반응과 대출 추이를 면밀히 분석하면서, 필요 시에는 보다 정교한 조정이 이뤄져야 할 것이다.

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