조기대선으로 중단된 부동산 정책, 재건축·세제 개편 어디로 가나?

윤석열 전 대통령 파면, 부동산 정책도 전면 중단

헌법재판소가 윤석열 전 대통령에 대한 파면을 선고하면서 조기 대선이 확정되었고, 이에 따라 윤석열 정부가 추진하던 핵심 부동산 정책들 또한 급제동이 걸렸습니다. 그동안 추진되던 재건축 규제 완화, 세제 개편, 임대차 제도 정비 등이 일시정지되며 부동산 시장은 다시금 관망세로 전환되고 있습니다.

윤 정부의 부동산 기조는 규제 완화를 통한 공급 확대에 중점을 두고 있었습니다. 특히 서울을 중심으로 한 재건축·재개발 활성화와 민간임대주택 확대, 보유세 인하 등의 정책이 주요 축이었지만, 현 시점에서는 차기 정부의 정책 방향에 따라 일부는 백지화될 가능성도 배제할 수 없습니다.

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재건축 특례법·도시정비법 개정안, 국회 문턱 못 넘어

현재 국회에는 윤 정부가 추진해 온 핵심 법안인 **‘재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법’(재건축 특례법)**과 도시정비법 개정안이 계류 중입니다. 전자는 재건축·재개발 인허가 절차를 단축하고, 용적률을 현행 법적 상한의 1.3배까지 허용하는 내용을 담고 있습니다. 후자는 재건축 조합 설립에 필요한 주민 동의율을 75%에서 70%로 완화해 사업 추진 속도를 높이겠다는 의도를 반영한 법안입니다.

하지만 지난해 12월 발생한 '12·3 계엄사태' 이후 정치권은 입법 마비 상태에 빠졌고, 이번 조기 대선 국면에 접어들면서 부동산 관련 법안들은 더욱 우선순위에서 밀린 상황입니다. 부동산 시장에서는 이들 법안이 차기 정부의 입법 기조에 따라 폐기되거나 수정될 가능성을 주목하고 있습니다.

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초과이익환수제·임대차 2법 폐지안, 추진 동력 상실

윤 정부와 국민의힘이 추진해온 재건축 초과이익환수제 폐지 역시 더불어민주당의 강한 반발에 부딪히며 국회 통과가 요원해졌습니다. 초과이익환수제는 재건축으로 인해 조합원이 얻은 이익이 1인당 8천만 원을 초과하면 최대 50%까지 부담금을 환수하는 제도입니다. 국민의힘은 이를 22대 국회 1호 법안으로 발의했으나, 야당이 다수를 점하고 있는 현 상황에서는 입법 실현 가능성이 낮습니다.

이와 함께 계약갱신청구권·전월세상한제로 구성된 임대차 2법과 공시가격 현실화 로드맵 폐지안도 정치적 교착상태에 빠졌습니다. 야당은 세입자 보호를 위해 해당 제도 유지를 주장하고 있어, 윤 정부의 규제 완화 기조가 더 이상 힘을 받기 어려운 상황입니다.

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재집권 가능성? 국회 구조상 입법 쉽지 않아

일부 전문가들은 대선에서 국민의힘이 재집권할 경우 윤 정부의 부동산 기조가 유지될 가능성을 점치고 있습니다. 그러나 여전히 국회 다수당이 바뀌지 않는 이상, 입법 추진에는 큰 제약이 따를 수밖에 없습니다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “여당이 재집권해도 국회의 권력 구조가 유지된다면 주요 부동산 정책이 입법으로 실현되기 어려울 것”이라고 분석했습니다.

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공공임대 확대·보유세 강화? 정권 교체 시 변수

정권이 교체될 경우, 지금까지의 규제 완화 중심에서 벗어나 서민 중심의 공공임대 공급 확대와 다주택자에 대한 보유세 강화로 기조가 전환될 가능성이 높습니다. 김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 “정권이 바뀐다면 2주택자에 대한 취득세·양도세·종부세 강화 등 부동산 세제가 다시 강화될 수 있다”고 전망했습니다.

반면 수도권의 공급 부족 문제에 대해서는 여야 간 공감대가 어느 정도 형성되어 있어, 3기 신도시와 신규 택지 개발, 1기 신도시 재건축 사업 등은 지속될 가능성이 높다고 전문가들은 보고 있습니다.

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관망세 짙어지는 시장…거래 절벽 우려

정치적 불확실성이 증폭되는 가운데, 시장에서는 관망세가 강해지며 거래량 급감이 우려됩니다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “정치 불확실성과 글로벌 경제 악재가 겹치면서 수요자들이 매수를 미루고 있다”며 “향후 부동산 가격은 일정 기간 횡보할 가능성이 크다”고 분석했습니다.

특히 오는 7월부터 시행되는 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 규제는 서울 및 수도권 고가 주택 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다. 금리 인하 효과보다 DSR 규제가 시장에 주는 충격이 더 클 수 있다는 지적입니다.

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마무리하며: 대선 이후를 주목해야 할 시점

윤석열 전 대통령의 파면으로 인한 조기 대선은 단순한 정치 일정의 변화가 아닙니다. 부동산 시장에도 직접적이고 강력한 영향을 미치는 변수로 작용하고 있습니다. 특히 입법 추진이 지체되거나 백지화되면서 수많은 정책들이 방향성을 잃은 상태입니다.

당분간 시장은 차기 정권의 정책 공약과 방향성을 주시하며 불확실성을 고려한 신중한 대응이 필요할 것입니다. 동시에 대출 규제, 금리, 환율 등 거시적 경제 지표도 함께 고려하는 다층적인 전략이 요구되는 시점입니다.

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관련 링크

• 재건축 초과이익환수제 안내 - 국토교통부 https://www.molit.go.kr/portal.do
• 2024년 부동산 세제 개편 가이드 - 기획재정부 https://www.moef.go.kr/

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