3기신도시 공정률 6%, 4기신도시 논의는 시기상조인가?

이재명 후보 '4기신도시' 언급, 부동산 공급 대책 본격화?

이재명 더불어민주당 대표가 대선 후보로 확정된 이후 부동산 공급 정책의 일환으로 '4기신도시' 개발 구상을 밝히면서 부동산 시장의 이목이 집중되고 있다. 그는 SNS를 통해 “교통이 편리한 4기신도시 개발을 통해 청년과 신혼부부 등 무주택자에게 쾌적하고 부담 가능한 주택을 공급하겠다”고 공언했다.

하지만 시장 일각에서는 아직 본격적으로 추진도 되지 않은 3기신도시의 진행 상황을 고려할 때 4기신도시에 대한 언급은 시기상조라는 비판이 제기되고 있다. 더욱이 문재인 정부에서 시작된 3기신도시 조성 사업은 아직 전체 착공률이 6%에 불과한 상황으로, 실질적인 공급이 늦어지고 있다는 지적도 있다.

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3기신도시, 현황은 어디까지 왔나

3기신도시는 ▲고양창릉 ▲남양주왕숙 ▲하남교산 ▲부천대장 ▲인천계양 등 수도권 주요 5곳에 지정돼 추진되고 있다. 한국토지주택공사(LH)에 따르면, 이들 신도시에서 최초 입주가 이뤄지는 곳은 고양창릉으로, 내년 12월 1285가구 규모의 입주가 계획돼 있다.

하지만 전체적으로 봤을 때, 3기신도시는 아직 초기 단계다. 인천계양의 A2·A3블록은 공정률이 25% 수준으로 가장 앞서 있고, 고양창릉은 A4, S5, S6블록이 각각 2~3%에 그친다. 하남교산과 부천대장은 이제 막 착공에 들어갔으며, 남양주왕숙은 아직 조성공사 단계로 실질적인 착공조차 이뤄지지 않았다. 결국 24만가구가 공급될 예정이지만 이들 지역의 입주는 2030년쯤에서야 본격화될 전망이다.

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4기신도시 구상, 현실성과 가능성은?

이재명 후보의 4기신도시 제안은 청년층과 무주택자 중심의 주거복지 확대를 목표로 한다. 다만 전문가들은 3기신도시의 진행 상황을 감안할 때, 새로운 신도시 추진보다는 기존 사업의 안정적 수행과 공급 확대가 우선이라는 의견을 낸다.

건설업계 관계자는 “3기신도시도 진행이 늦은 상태인데 4기신도시까지 추진하면 정책의 신뢰도가 떨어질 수 있다”며 “입주까지 10년 이상 걸리는 신도시의 특성상 현실성 있는 실행 계획이 중요하다”고 말했다.

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3기신도시 물량, 더 늘릴 수 있다?

시장 전문가들 사이에서는 3기신도시의 공급 물량이 처음부터 과소 책정됐다는 지적이 있다. 당시 발표된 3기신도시 물량은 연간 분양 계획 40만가구에 비해 부족하다는 것이다. 특히 2기신도시 공급량이 61만가구였던 것과 비교하면, 3기신도시의 24만가구는 확연히 적은 수준이다.

전문가들은 용적률 상향 조정과 공원·자족용지 면적 조정을 통해 공급을 늘릴 수 있다고 말한다. 현재 3기신도시의 평균 용적률은 196% 수준으로, 1기신도시 노후 정비계획에서 적용하는 300~350%와 비교하면 낮은 편이다. 공원녹지면적(34%)과 자족용지(19%)도 비교적 높아, 일정 수준의 조정이 가능하다면 수만 가구의 추가 공급도 가능하다는 분석이다.

건국대 박합수 부동산대학원 겸임교수는 “용적률이 낮아 쾌적한 주거환경을 의도한 것은 이해되나, 공급이 부족한 현 상황에서는 정책적 유연성이 필요하다”고 말했다.

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신규택지까지 발표된 상황에서 4기 추진, 무리수인가?

국토교통부는 지난해 8·8 주택공급 활성화 대책의 일환으로 신규택지 후보지를 다수 발표했다. 대표적으로 ▲서리풀지구(2만가구) ▲고양대곡(9400가구) ▲의왕 오전왕곡(1만4000가구) ▲의정부 용현(7000가구) 등 총 5만가구 규모다. 이처럼 신규 택지 공급이 계속 이어지는 가운데, 또 다른 신도시 구상은 공급 과잉 논란을 일으킬 수 있다는 지적도 있다.

게다가 현재 수도권 곳곳에는 이미 공공택지로 지정되어 개발이 진행 중인 곳이 많다. 김포한강, 구리갈매, 과천지식정보타운, 광명시흥지구 등은 국책사업으로 개발 속도가 빨라지고 있는 상황이다. 이런 여건에서 또 다른 대규모 신도시를 추진할 경우 인프라 과밀, 교통 대책 부족 등 부작용도 우려된다.

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실효성 있는 공급 정책이 필요하다

결국 지금 필요한 것은 3기신도시의 계획 이행력 제고와 공급량 확대라는 의견이 많다. 청년, 신혼부부, 무주택자를 위한 정책 실효성을 확보하려면 입주 가능 시점, 교통 인프라, 생활 편의시설 등 모든 요소를 총체적으로 고려해야 한다는 지적이다.

또한 정책이 바뀔 때마다 신도시 구상이 쏟아져 나오는 방식은 시장의 신뢰를 떨어뜨릴 수 있다. 구체적인 입지 선정, 예산 확보, 교통망 계획 없이 구호성 정책만 반복된다면, 수요자들의 실망감만 커질 수 있다.

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관련 링크

• 국토교통부 3기신도시 개발계획 www.molit.go.kr
• LH 3기신도시 추진현황 www.lh.or.kr

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마무리하며

3기신도시가 이제 막 첫 삽을 뜬 상황에서 4기신도시에 대한 논의는 분명 시기상조라는 평가가 우세하다. 특히 기존 신도시의 공급 지연과 물량 부족 문제가 해소되지 않은 상태에서 새로운 신도시 구상은 실효성을 담보하기 어렵다.

지금은 3기신도시의 공정률을 높이고, 필요시 용적률 상향 등을 통해 공급 여력을 키우는 것이 우선이다. 장기적 관점에서 실효성 있는 부동산 정책이 국민의 신뢰를 얻는 지름길임을 정책 결정자들이 다시 한번 고민해야 할 시점이다.

 

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